Un hôtel qui héberge un pylône ou une antenne télécom sur son toit peut céder aujourd’hui les droits sur les loyers futurs de ce bail contre un paiement unique, et affecter directement cette somme à la rénovation de ses chambres, de ses équipements ou de ses espaces communs — plutôt que d’attendre un loyer versé au compte-gouttes pendant encore quinze ou vingt ans.
Un loyer télécom rarement intégré au budget de rénovation
Dans la plupart des établissements hôteliers, le loyer versé par un opérateur télécom pour l’installation d’une antenne est perçu comme un revenu accessoire, comptabilisé avec les recettes annexes plutôt qu’intégré à la stratégie d’investissement de l’hôtel. Ce type de bail peut généralement être résilié par l’opérateur avec un préavis relativement court, ce qui explique pourquoi les banques l’acceptent rarement comme garantie de financement et pourquoi il reste, dans les faits, un actif largement sous-exploité.
Transformer ce loyer en budget de modernisation
Plutôt que de percevoir un loyer annuel pendant toute la durée restante du contrat, l’hôtel peut céder ses droits sur ces revenus futurs contre un paiement unique, calculé sur la base du loyer actuel, des clauses de révision et de la durée restante du bail. Cette somme peut ensuite financer directement des travaux de rénovation, le remplacement d’équipements vieillissants ou la modernisation des infrastructures énergétiques — des investissements qui, dans le secteur hôtelier, ont souvent plus de valeur immédiate qu’un loyer mensuel modeste.
Comment se déroule la cession du bail
L’établissement fournit le bail en cours et l’historique récent des loyers perçus. L’acheteur évalue ensuite le site sur la base du loyer, de la durée restante, du type d’opérateur et de la localisation, avant de formuler une offre. Les avocats des deux parties examinent le dossier, et le paiement intervient à la signature — dans la pratique, l’ensemble du processus prend généralement environ un mois.
Ce qui détermine réellement la valeur du bail
Le montant final ne se résume pas au loyer annuel multiplié par le nombre d’années restantes. Les acheteurs tiennent aussi compte de la solidité de la clause de révision — une indexation claire tient mieux la valeur qu’une révision laissée à l’appréciation des parties —, de la durée restante du bail, du fait que le site accueille un seul opérateur ou plusieurs dans le cadre d’une mutualisation, ainsi que des éventuelles restrictions à la cession du bail prévues dans le contrat d’origine. Deux baux affichant le même loyer annuel peuvent ainsi avoir une valeur de rachat très différente une fois ces éléments pris en compte, ce qui explique pourquoi une évaluation sérieuse porte sur l’ensemble du contrat et non sur le seul montant du loyer.
Les points à vérifier avant de signer
Une évaluation indépendante du bail reste recommandée, sa valeur réelle dépendant de la durée restante et des clauses de révision, pas seulement du montant du loyer actuel. Il est aussi utile de vérifier ce qui se passe si l’opérateur quitte le site par la suite : une opération bien structurée est en principe « sans recours », ce qui signifie que c’est l’acheteur, et non l’hôtel, qui supporte ce risque une fois le paiement effectué. Il vaut enfin la peine de comparer ce montant unique à la poursuite du bail jusqu’à son terme.
Qui rachète ce type de bail
Un nombre restreint d’investisseurs spécialisés dans les infrastructures télécoms se consacre à ce type de transaction. Telecom Infrastructure Partners en fait partie : la société rachète des baux de toitures et de terrains liés à des pylônes et antennes télécoms auprès de propriétaires — y compris des établissements hôteliers — en échange d’un paiement immédiat, et reprend à sa charge la relation contractuelle avec l’opérateur. Basée à Shrewsbury, au Royaume-Uni, elle a sécurisé 560 millions d’euros de financement par dette en janvier 2025 via InfraBridge, une division de DigitalBridge, et opère dans 15 pays, dont la Belgique.
Avant de choisir entre conserver le bail ou en céder les droits, il reste conseillé de faire réaliser une évaluation indépendante et de comparer les deux options à tête reposée, plutôt que de se fier uniquement à la première offre reçue.